¿Que tiene la vivienda nueva que no tiene la usada?

Un seguro de Garantía Decenal (10 años) que cubre los daños que puedan producirse en la estructura, y los que como consecuencia del fallo de esta, se produzcan en cerramientos, cubiertas y otros elementos del edificio. Los edificios terminados antes del año 2000 no tenían obligación de suscribir este seguro.

 La responsabilidad civil de los agentes intervinientes en el proceso constructivo: Arquitectos, Aparejadores, Ingenieros, Constructores y Promotor, que cubre todos los defectos de proyecto, dirección y ejecución de la obra que pudieran aparecer durante los primeros años de vida del edificio.

 Una estructura calculada y ejecutada atendiendo a una normativa mucha más exigente, en cuanto a: durabilidad de la mismas, mejor comportamiento frente al fuego y mejor respuesta al sismo (terremotos). Antes de 1994 no existía una regulación exhaustiva de obligado cumplimiento en cuanto a la aplicación de diseños, cálculos y medidas contra los seísmos.

 Las instalaciones comunes del edificio y las privativas de cada vivienda totalmente actualizadas.

 La accesibilidad para personas discapacitadas resuelta. Ascensores de 6 personas, adaptados para invidentes y personas con dificultades auditivas, rampas, etc.

 Un catalogo de materiales y soluciones estéticas de hoy: aluminio, azulejos, griferías, sanitarios, etc.

 También tiene la garantía de no necesitar inversiones para rehabilitar elementos comunes del edificio como: cubiertas, fachadas, instalaciones comunes, etc., que en un edificio de más de 10 años de antigüedad tienes garantizadas.

Una vivienda nueva también tiene un mayor valor como inversión, porque tiene toda su vida útil por delante. Si compras una vivienda nueva ahora y tienes que venderla dentro de 20 años, estará “casi nueva”; sin embargo si compras ahora una vivienda que tenga 20 años y la vendes dentro de los mismos 20, realmente estará con problemas de conservación y depreciada.

Quizá también tenga además, plaza de garaje y ascensor, en algunos casos. Y algunas cosas más.

Pedro A. Robles Moya

Administrador y Director Técnico

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Tendencias constructivas.

ImageEl pasado 14 de septiembre se inauguraba en la Casa de Campo de Madrid la competición Solar Decathlon Europe 2012. Al acto asistió la Ministra de Fomento y la alcaldesa de Madrid, Ana Pastor y Ana Botella.

En esta competición, que durará hasta el 30 de septiembre, participan 19 equipos universitarios de todo el mundo. Estos equipos provienen de universidades tales como las de España, Francia, Italia, Alemania, Rumanía, Hungría, Brasil, China, Dinamarca o Japón.

La villa Solar acogerá prototipos de viviendas solares de 80 a 100 m2, presentadas y construidas por dichos equipos, y que serán calificadas de acuerdo a 10 parámetros; arquitectura, ingeniería, eficacia energética, balance energético eléctrico, condiciones de confort, sensibilización social, viabilidad, industrialización, innovación y sostenibilidad.

El objetivo principal de esta competición es concienciar y sensibilizar a la ciudadanía sobre la importancia del medio ambiente y la sostenibilidad en la edificación. Por ello, el conocimiento que se derive de esta investigación e innovación, será transmitido a la industria en forma de patentes, que una vez aplicados a la construcción y rehabilitación de viviendas, generarán ciudades más sostenibles que consuman energía de modo más eficiente.

En Arco 02 siempre nos hemos preocupado por estar al tanto de las innovaciones y las nuevas tendencias de nuestro sector. Llevamos años observando que todo apunta hacia las energías renovables y el ahorro energético. Con este visionario objetivo se construyó Edificio Cejo Sur. Una arquitectura pensada para la optimización en el aprovechamiento de la luz solar y el uso de materiales que aumentan su capacidad de aislamiento. Todo esto se traduce en ahorro de calefacción y electricidad.

Por eso queríamos compartir con vosotros el desarrollo de Solar Decathlon Europe 2012. Saber hacia dónde nos encamina la situación actual, nos hace mejor profesionales para ofrecer siempre lo mejor a nuestros clientes. Motor y única razón de nuestra empresa.

Encar Serrano.

Comunicación y MKT.

Malo, banco malo.

El pasado 31 de agosto se anunciaba la creación de un banco malo español que asuma todos los activos tóxicos inmobiliarios que perjudican los balances de las entidades bancarias españolas. El reglamento no ha sido concretado pero se espera que esté listo antes de diciembre.

Aclaremos, antes de que esto suceda, algunas dudas que pueden surgir.

¿Qué supone esto para los españoles? Este banco malo se financiará con dinero público lo que supone un incremento de la deuda del Estado. Sería una solución para los problemas de las entidades bancarias, pero por supuesto, a cuenta de ti, de mí y de todos mis compatriotas.

Estos inmuebles se comprarían a un precio asequible y su objetivo es sanear los bancos y cajas para que puedan generar créditos para otros sectores que, actualmente, resultan más productivos.

El caso es que se estima que será necesario 200 ó 300 mil millones de euros para ponerlo en marcha y hay que contar con que tendrá gastos de mantenimiento y venta, ya que los expertos prevén que se pasarán 5 ó 10 años para cerrar ventas. Vamos! que se estima que a los españoles nos va a suponer un encarecimiento en la factura de unos 100 ó 200 mil millones. Según Luis de Guindos, Ministro de Economía, “no costará dinero a los contribuyentes”. Pretenden que sea una sociedad rentable y yo me pregunto… ¿a qué precio se venderán estos inmuebles para darles salida y que sean rentables?

A este banco malo se le dotaría con inmuebles adjudicados, de créditos al promotor, que tienen el suelo como garantía, y participaciones en sociedades que crearon los bancos y cajas con inmobiliarias. Barajaron la posibilidad de crear uno sólo del suelo, como indicó Vicente Martínez-Pujante, Diputado del PP, pero al final se ha desestimado.

El Banco de España será el que diga que activos entrarán y cuáles no, porque es el que, entre otras cosas, califica los créditos dudosos.

Para los promotores podría suponer su creación un “cortafuegos” a la minusvaloración de los activos. Estos esperan que se congele su valor hasta que se vuelva a generar demanda. No creen que sea la mejor solución pero hay que buscar mecanismos que saneen las entidades.

Por otro lado, hay expertos que vaticinan que será contraproducente ya que el banco malo pondrá los activos inmobiliarios en el mercado más rápido que lo están haciendo los bancos. Esto supondría más presión en los precios a la baja.

Irlanda ha comenzado a demoler viviendas sin terminar a través de su banco malo y la duda es si en España pasará lo mismo. Se presupone que habrá activos que se revaloricen, otros que bajan aún más su precio y los inviables, que serán destinados a eso, al derrumbe total para devolver ese suelo a la naturaleza.

Los bancos ya están pidiendo que se les pague con deuda pública el traspaso de sus inmuebles al banco malo en vez de hacerles partícipes a través de acciones. Aunque estos podrán llevar el bono al Banco Central Europeo (BCN) con casi total seguridad y que les den crédito. Eso sí, volvemos a aumentar la deuda pública.

Existe una batalla entre promotores e inmobiliarios por la gestión de este banco malo. Estos últimos dicen conocer mejor lo que sucede en el mercado, por ser los intermediarios naturales entre el vendedor y el comprador de vivienda.

Lo primero para los inmobiliarios, sería estructurar el stock conociendo así la oferta y la demanda ya que esta varía mucho, por ejemplo, de un barrio a otro. El mercado de la vivienda se encuentra muy fragmentado y no es posible generalizar ni precios, ni la información.

Resumiendo. Desde Arco 02 no sabemos si es la mejor opción. Lo que está claro es que las decisiones dependen del gobierno central que no ha encontrado otra alternativa, y ha acabado por sucumbir en pos de las entidades financieras, como viene siendo habitual.

Como curiosidad, Suecia reconvirtió un banco, en el que el sector público tenía una posición minoritaria, en banco malo. Formó el mejor equipo de vendedores de activos contaminados, y desplazó a los directivos puramente bancarios. En ocho años saneó el sistema bancario, el crédito fluyó de nuevo y los contribuyentes quedaron libres de toda carga.

Por desgracia, en España nos encontramos en una situación “algo” más compleja. Estaremos atentos a lo que vaya sucediendo.

 

Encar Serrano.

Comunicación y MKT.

Se avecinan cambios en el alquiler!!

Lo más reciente que nos encontramos en el sector de vivienda es el proyecto de Ley que modificará los alquileres de las viviendas. No se había revisado desde 1994, así que ya tocaba.

Obviamente, al ser un proyecto dicho texto tendrá que ser remitido a las Cortes Generales y este proceso lleva su tiempo. Las medidas no entrarán inmediatamente en vigor pero es bueno saber cómo cambiará el panorama. Aunque, debemos tener en cuenta que aún podría sufrir variaciones al ser revidado.

La medida más destacada es la agilización del desahucio del inquilino en un plazo de 10 días en el retraso del pago. Simplemente con un auto del juez se podrá rescindir el contrato y expulsar al moroso. Esto reduce la burocracia pero, no obstante, el desahucio seguirá tardando varios meses.

Ya en 2009 surgieron medidas como el desahucio exprés y la ley de agilización procesal, que consistía en un juicio más rápido y sencillo, pero seguía sin ser suficiente dada la falta de personal en los juzgados y la saturación de procesos.

En principio cuando entre en vigor no tendrá carácter retroactivo, es decir, no afectará a los contratos anteriormente firmados a su aprobación.

Las nuevas medidas previstas afectan a:

  1. Duración de los contratos:

El inquilino podrás rescindir el contrato en cualquier momento, previo aviso con un mes de antelación. El casero podrá hacerlo si necesita la vivienda para sí mismo, familiar de primer grado o cónyuge. Éste tendrá que avisar con 2 meses de antelación. Una vez que entre en vigor, no será necesario finalizar el plazo de contrato como sucede ahora.

Se reduce la prórroga forzosa de 5 a 3 años y la tácita automática de 3 a 1 año. Esta última es aquella que se da después del cumplimiento del contrato y de la forzosa si ninguna de las partes señala lo contrario.

  1. 2.       Actualización de las rentas:

De momento, el alquiler de una vivienda incrementa según el IPC anual pero el proyecto de Ley especifica que podrá ser actualizado por ambas partes.

  1. Compra de viviendas alquiladas:

A partir de su entrada en vigor, quien compre una vivienda alquilada, no está obligado a mantener al inquilino a no ser que el contrato se encuentre inscrito en el registro de la propiedad. Para ello, ambas partes deben estar de acuerdo ante un notario de elevar el contrato a público, pagar los impuestos y llevarlo al registro.

  1. Reformas en las viviendas:

Se contempla que las obras o mejoras realizadas por el inquilino se podrán aplicar al pago de la renta.

También hay otras medidas fiscales que afectan a las sociedades bastante significativas y que los interesados podréis revisar aquí.

Con esta entrada esperamos que se hayan aclarado algunas dudas sobre este tema ya que sabemos que toda la información que surge sobre la vivienda sigue desconcertando e interesando a la ciudadanía.

Puedes revisar otro artículo relacionado con el alquiler en nuestro blog. Pincha aquí.

Un saludo y buen regreso a la normalidad de la rutina diaria después de las vacaciones!!

Encar Serrano.

Comunicación y MKT Arco 02.

Fiscalidad vivienda nueva: Todas las medidas adoptadas (incluidas las que no dijeron en rueda de prensa).

Está claro que las medidas que anunciaba el actual ejecutivo no pueden caer bien… para nada incentivan ni el consumo ni el empleo, dos de las cosas que deberían ser prioritarias para España, ya que no parecen ser para nuestra “madre” Europa.

Ya que este blog nació con el claro propósito de informar sobre la vivienda, creamos esta entrada para daros a conocer las medidas que se han tomado al respecto y, algunas se callaron.

Por un lado, casi la gran mayoría sabéis que en 2013 se elimina la desgravación por vivienda habitual. ¿Qué supone esto? Que si hasta ahora se desgravaba un 15% lo que se traducía en un ahorro de hasta unos 1.356€ para quien compraba en solitario y unos 2.712€ para la pareja… ahora ya no se ahorrarán nada aquellos que dejen su decisión de compra para el año que viene. Hablamos que en unos 25 años el ahorro que suponía, y a partir del año que viene ya no supondrá, era de casi 40.000€ ó más, como decíamos antes, en el caso de parejas.

Para aquellos que comiencen a pagar antes de que esta medida entre en vigor, y aunque la entrega sea ya en 2013, se presupone que se les respetará. No recibirán el mismo trato los contratos de compra en régimen de” alquiler con opción a compra” que se formalicen en 2013.

Aquellos que comprasteis vivienda antes de 2006 y disfrutabais de una desgravación algo mayor, debéis saber que también sufre algún cambio. Por aquel entonces había una fiscalidad más favorable y al suprimirla supondrá una pérdida anual de unos 225€ ó 450€, en el caso de parejas.

Otra medida que aún no tiene fecha de entrada en vigor pero que ya está publicada es la reducción de la ayuda para el alquiler a jóvenes. Esté sufre una caída del 30%, pasando de 210€ a 147€. Esto sólo afecta a los que ya disfrutaban de esta ayuda, ya que se suprimió a finales de 2011.

Por otro lado, eliminan la subvención VPO. Adquirir y pagar una vivienda protegida resultará más costoso. Esto se traduce en el no ahorro de 60€ a 100€ anuales por cada 10.000€ de préstamo.

¿Y qué va a ocurrir con el I.V.A. de la vivienda? El I.V.A ha subido y no es una sorpresa para nadie… el reducido ha pasado de un 8 a un 10% que es el que se paga por la adquisición de una vivienda de obra nueva.

Actualmente, este I.V.A. es el superreducido (4%), algo que a Europa no gusta nada y manifiesta su descontento abiertamente. Dado que en España se tienen muy en cuenta lo que desde allí se dice, y que está medida caduca a final de año, que no os quepa duda que en 2013, el español que decida tener un hogar, pagará el 10%, un 6% más.

Ya veis que el panorama que se avecina en nuestro sector sufrirá cambios más que notables.

Aquellos que, medianamente, tienen posibilidad de adquirir una vivienda se preguntan ¿Compro ahora o espero?

Nuestro consejo es sentarse y hacer números porque la situación va a cambiar y mucho. Lo primero que tenéis que hacer es evaluar las 4 variables que afectan a la vivienda: precio de la vivienda, hipoteca, impuestos y fiscalidad. Por supuesto, siempre contemplando la previsión de ingresos que tenéis.

En los próximos meses nos encontramos con un ahorro del 6% de I.V.A., con una desgravación del 15%, con un precio de la vivienda estancado, al día de hoy con un Euribor del 1.1%, mínimos históricos… al comprar, congelamos esta variables.

Pero, por supuesto… hoy compra quien puede, ya que desgraciadamente, pese a ser el mejor momento para tomar la decisión, sabemos que muchos jóvenes han visto truncados sus proyectos de vida por la crítica situación que vivimos y lo “crudo” que nos lo siguen poniendo.

Desestabilidad financiera… ¿Qué hacer ahora?

¿Qué ocurre con Bankia? Necesitamos despertarnos, la vida sigue y después de este parón festero nos encontramos con la realidad de bruces. Un sistema financiero preocupante, de desempleo y crisis más acuciantes si cabía.

Bankia surgió de la fusión de 7 cajas de ahorro, impulsada por el Banco de España, a principios de 2011. Ha estado presidida por Rodrigo Rato, quien ayer era relevado por José Ignacio Goirigolzarri, y controlada por Caja Madrid.

En julio salió a Bolsa y adoptó, además, diversas medidas para fortalecer su capital. Ahora se encuentra de rabiosa actualidad al anunciar recientemente que tendría que ser intervenida con dinero público, debido a su fuerte exposición al sector inmobiliario.

Este caso deja al descubierto la verdadera realidad de la banca Española. Pese a que nos hicieron creer que era fuerte y sólida cuando la caída de Lehman Brothers ahora se ve claramente que no es así.

La pregunta que nos hacemos todos es ¿Qué hacer si nuestro dinero no está seguro en los bancos? Tradicionalmente ha habido dos vías de escape: paraísos fiscales y la inversión inmobiliaria.

Actualmente, sólo los grandes inversores como Amancio Ortega o acaudalados optan por esta última opción dada la afectación que provocó en este sector la crisis.

¿Todo esto se puede convertir en oportunidad? Efectivamente. Los bancos están sometidos a una gran presión por parte del Banco de España y el Banco Europeo para que eliminen sus activos financieros a promotores.

Esto posiciona al comprador en una situación privilegiada de negociación frente a las entidades financieras. Además de encontrarse el precio de la vivienda estabilizado tras las fuertes caídas que sufrió hasta 2010.

Por todos estos motivos sigue siendo un valor seguro de inversión para aquellos, claro está, pueden acceder a la compra.

Os dejamos el enlace donde Pedro A. Robles, Director de Arco 02, ampliaba esta información frente a los micrófonos de Caravaca Radio el pasado 9 de mayo.

Frente a qué hacer ante esta situación parte de cada uno. Lo importante es que sigamos informándonos y tengamos todas las claves.

Encar Serrano.

Comunicación Arco 02.